Как работает программа trade-in в Екатеринбурге
|
Поменять старую квартиру на новую — легко. По крайней мере, так обещают застройщики Екатеринбурга, предлагая «отдать» им вашу квартиру во вторичке, а взамен получить, конечно с доплатой, квартиру в новостройке.
Но так ли всё реально легко, как обещают? Как показывает практика, у программы trade-in в недвижимости есть свои особенности, плюсы и минусы.
Фактически trade-in переводится как некий предмет, сдаваемый в счёт оплаты нового, то есть обозначает обменную сделку. Если говорить о недвижимости, то trade-in — это зачёт вторичного жилья в приобретении новостройки.
Конечно, предложение звучит заманчиво. Самостоятельно или даже с помощью приглашённого риелтора заниматься продажей одной квартиры (в данном случае на вторичном рынке), а затем покупкой другой (в новом доме) долго и муторно. Поэтому многие собственники, решившие улучшить свои жилищные условия, с удовольствием согласятся воспользоваться предлагаемой помощью специалистов. Тем более если это сами застройщики, предлагающие на выбор квартиры в своих домах.
Как это происходит в большинстве случаев?
— Покупатель выбирает квартиру в одном из строящихся домов и оставляет на неё заявку. В течение двух дней с клиентом связывается специалист, оценивает квартиру и называет цену, за которую компания её готова выкупить. После этого бронируется понравившаяся новая квартира, при этом её цена фиксируется (обычно цена в строящемся доме постоянно растёт. — Прим. автора). Тем временем специалисты компании помогают оформить ипотеку или рассрочку на сумму, которая окажется разницей между стоимостью старой квартиры и новой, — объясняет Ольга КОСТАРЕВА, PR-специалист одной из девелоперских компаний Екатеринбурга.
Одновременно с договором купли-продажи клиент подписывает с компанией договор долевого участия. Старая квартира собственника выкупается по рыночной стоимости в течение пяти дней.
— При этом с клиента взимается 6-процентная комиссия, которая и покроет расходы на всю процедуру (включая госпошлину, содержание жилья, операционные расходы, налоги, агентское вознаграждение и непредвиденные расходы), — объясняет представитель компании-застройщика.
Распространённый бонус от застройщика — отсрочка на 3 месяца после сделки, в течение которых собственники могут пожить в своей старой квартире, чтобы спокойно подготовиться к переезду.
— Даже если «старая» квартира находится в ипотеке, это не проблема. Главное, чтобы она соответствовала другим условиям: была целиком в собственности семьи (доля не подходит), не была под арестом или запрещением, а также не находилась под обременением третьих лиц. Есть требования и к дому, в котором находится квартира: от 5 этажей и выше, без деревянных перекрытий, не должен находиться в аварийном состоянии (износ менее 40%), должен быть не старше 1961 года постройки, либо после капитального ремонта, не является долгостроем. Кроме того, квартира не должна стоить более 6,5 млн. рублей, а перепланировка в ней (если есть) — согласована, — дополняют в компании.
Правда, как говорят риелторы, не все застройщики Екатеринбурга, предлагая обменять вторичку на новостройку, имеют в виду программу trade-in в чистом виде. Всего в уральской столице существует около 10 различных схем взаимозачёта: у каждого застройщика — разная, в той или иной мере выгодная или невыгодная для клиента.
— По сути, часто то, что многие екатеринбургские компании называют программой trade-in, это две обычные сделки — продажа старой квартиры и покупка новой. Разница лишь в том, что в проведении этих сделок помогают либо риелторы застройщика, либо сторонние риелтерские агентства-партнёры. Программа взаимозачёта на рынке недвижимости уральской столицы работает уже много лет, а её актуальность объясняется тем, что застройщики готовы идти на разные уступки, лишь бы реализовать построенные квартиры, — комментирует начальник аналитического отдела Уральской палаты недвижимости Михаил ХОРЬКОВ.
Так ли всё просто на самом деле? Как показывают реальные примеры, не всегда сделки проходят так легко, как обещает реклама. Судя по ответам пользователей одного из городских форумов, некоторые застройщики берут «неподъёмные» комиссии за проведение подобных сделок, другие дают слишком малый срок для продажи квадратов. Как следствие, значительно занижают цену продаваемой вторички ради того, чтобы продать её побыстрее…
— Нам не понравились условия сделки: мол, мы заключаем договор с агентством на два месяца, новая квартира в построенном ими доме бронируется за нами, цена замораживается, а агентство недвижимости оценивает нашу квартиру и начинает продавать. Но у них главная цель — продать нашу квартиру за два месяца, любой ценой. Если покупатели не найдутся быстро, то цену будут постоянно снижать, пока не продадут. Такой подход для нас, как продавцов квартиры, оказался совершенно невыгодным. Два месяца не тот срок, ради которого можно так сильно сбрасывать цену. Хоть агент за услуги с нас денег и не брал, но договор нельзя было продлевать, нас это не устроило, — рассказывает Татьяна, жительница Екатеринбурга.
Впрочем, есть много историй со счастливым финалом…
— У нас всё получилось! Застройщики с помощью своих риелторов продали за достаточно высокую цену нашу квартиру (выше, чем мы рассчитывали), которая, к тому же была ипотечная. Оказали помощь с обеими сделками — и продажи, и купли, плюс помощь в получении ипотеки на новую квартиру. Я считаю, что тут больше личного везения, но и просчитывать все плюсы и минусы тоже надо.
Коротко о главном
Плюсы:
1. Оперативность. Вариант обмена жилья подходит тем, кто по каким-либо причинам торопится сменить адрес. Если скорость обычной продажи никто не гарантирует (квартира может стоять несколько месяцев, а то и лет, в зависимости от ситуации на рынке недвижимости), то при схеме trade-in срок сделки регламентирован.
2. Цена на квартиру в новостройке на время поисков фиксируется. Даже если дом строится, а стоимость квадратных метров соответственно растёт.
Минусы:
1. Условия диктуют застройщики. А это может означать, что вашу квартиру они оценят несколько ниже, чем она действительно стоит на рынке недвижимости.
2. Ограниченный выбор. Застройщики могут предоставить определённый сегмент квартир в новом доме, которые не расхватывают как горячие пирожки.
3. На время, пока новое жильё ещё строится, а старое уже продалось, придётся искать себе место жительства.
На заметку
Юристы советуют при заключении сделки trade-in с агентством недвижимости настоять на создании договора оказания услуг и соглашения о намерениях сторон. Согласно нормам гражданского законодательства, договор об оказании услуг может быть в любой момент расторгнут заказчиком в одностороннем порядке, агентский же договор, напротив, расторгнуть гораздо сложнее. В соглашении о намерениях сторон указываются полные данные покупаемого объекта недвижимости, и сторонами устанавливается его цена.
Автор: Ольга Зырянова
Печать
|
||
oC|
|
Вечерний Екатеринбург
